根据印度现行的外商直接投资（贵顿滨）法规，在满足特定条件的情况下，建筑业允许外商100%控股，无须另行审批。建筑行业。建筑项目包括开发城镇、住宅/商业场所、道路或桥梁、酒店和度假村、医院、教育机构、娱乐设施以及城市和区域级基础设施。
在印度，贵顿滨可以通过普通股、强制性可转换债券或强制性可转换优先股进行投资。除了贵顿滨，还有大量外国结构性债券基金涌入印度房地产公司，这些债券往往高收益、带息票，以房地产资产抵押为担保，通过外国混合基金另类投资基金的形式发行。
本文分析了印度房地产行业中外资、不动产投资信托基金（搁贰滨罢）、破产和结构性融资的现行监管框架。
FDI
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在建筑行业，外资可在主干基础设施（即道路、供水、街道照明、排水或污水处理）开发完成后退出项目。虽然建筑项目的每个阶段都被视为一个独立的项目，但叁年锁定期结束后，投资者可以在项目完成之前退出并汇回其投资，锁定期从每一期投资款支付时开始计算。这些退出限制不适用于酒店、旅游度假村、医院和教育机构等基础设施的投资。
允许非居民/外国投资者之间的股权转让，只要不将投资额汇回母国，不受任何锁定期限制，亦无须政府批准。
从事农舍建设、可转让开发权交易或房地产业务的印度公司禁止贵顿滨投资。
“房地产业务”包括以盈利为目的的土地和不动产交易业务，但不包括以下开发项目：住宅或商业场所；道路或桥梁；搁贰滨罢；教育机构；娱乐设施；城市和区域级基础设施；以及城镇。租金收入（不构成转让）不在房地产业务的定义范围内。
此外，城镇、购物中心/商场和商业中心工程竣工后的运营和管理也允许100%贵顿滨，无须另外审批。但投资者可能受叁年锁定期限制，以每期投资额支付日为标准计算，在此期间不允许转让全部或部分不动产。贵顿滨法规还允许在房地产经纪业务100%外资控股，无须另外审批。
REIT
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印度房地产投资的另一个重大发展是制定相关法规允许设立和发行搁贰滨罢。目前，印度有四个上市的搁贰滨罢，其中叁个在商业办公领域，一个在零售商场域领。
搁贰滨罢根据《1982年印度信托法》设立，注册于印度证券交易委员会（厂贰叠滨），参与主体有发起人、管理人、受托人和单位持有人组成。
搁贰滨罢资金池规模要求至少50亿印度卢比（6000万美元），并且至少80%的搁贰滨罢资产价值必须投资于已完工且产生租金和/或其他收入的物业，而剩余的20%可以以股票、债券、现金或在建商业物业的形式持有。搁贰滨罢赚取的租金收入中至少90%必须以股息或利息的形式分配给其单位持有人。
最近，SEBI针对小型和中型REIT（SM REIT）发布了新的监管文件，允许发行资产规模在5亿印度卢至50亿印度卢比之间的小型或中型项目。SM REIT可以拥有商业或住宅资产，要求至少有200名投资者，并且至少95%的资产价值必须投资于已完工且产生收入的房地产资产/物业，最多允许5%以现金、流动性共同基金计划和定期存款的形式持有。
截止本文撰写时，只有一个SM REIT获得了SEBI的许可，但预计SM REIT法规将加速释放印度巨大的商业房地产市场价值。
债务融资
外国金融机构在印度房地产领域的大多数债务融资是通过以下方式进行的：根据印度证券交易委员会（厂贰叠滨）法规，认购印度公司的有担保不可转换债券，这些债券可以是在印度的证券交易所上市的，也可以不是；或者通过在印度设立的另类投资基金（础滨贵）提供贷款/债务。
担保权益是为债券受托人之利益创建的，债券受托人负责代表外国投资者持有担保并监督借款人的合规情况。外国投资认购者必须在厂贰叠滨注册成为外国基金投资者或厂贰叠滨注册础滨贵。
房地产公司破产程序
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印度的另一项关键法律是《2016年破产法》（滨叠颁），它奠定了印度破产法律的框架，并简化了印度公司破产和清算的流程。
滨叠颁允许任何金融债权人、运营债权人或公司债务人在公司债务人违约的情况下启动破产解决程序，该程序必须在提交申请之日起180天内完成。
滨叠颁对所有利益相关者（包括购房者、贷款人和房地产开发商）均有重要影响。根据滨叠颁，项目未完工而出资人出现财务问题的，有财力和过往交楼记录良好的开发商可接手项目。
过去，购房者属于“其他债权人”，但通过最近的法律修订和几个最高法院的判决，购房者获得了更大的权利。现在，购房者被认定为“金融债权人”，并有权对违约的房地产公司启动破产程序，还可以在债权人委员会中占有一席之地。但法律对购房者启动破产的权利设置了最低购房者数量的门槛。房地产开发商破产程序中的重整计划也更灵活滨叠颁法规允许在没有公司重整计划的情况下接受针对该债务人一个或多个房地产项目的重整计划。
执行
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除了滨叠颁破产程序外，另一个收回债务的主要途径是《2002年金融资产证券化和重建及担保权益执行法》（厂础搁贵础贰厂滨法）。
如果借款人未能偿还有担保的债务，有担保的债权人可以将借款人的账户划为不良资产，并启动执行担保权益的程序，接管担保房地产资产，将资产货币化，无须法庭干预。
与普通民事诉讼程序相比，这是一个更快的债务回收程序。
但在启动担保执行程序前，必须先向借款人发出通知，要求其在规定期限内全额清偿债务，借款人没有在期限内偿债的，债权人根据厂础搁贵础贰厂滨法的规定启动担保执行程序。
在实施过程中，厂础搁贵础贰厂滨的作用得到了充分的发挥，贷款人通过这个法案收回房产权，通过法拍或私人买卖变卖资产。
房地产行业对印度经济的增长至关重要。
它是印度经济最大的支柱，是创造就业岗位数排名第二的行业。房地产上下游捆绑着超过275个行业（包括钢铁、水泥和其他建筑材料），这些行业生死存亡都依赖着房地产市场。
印度房地产行业的发展势头迅猛，吸引了国内外投资者、购房者和公司的关注，预计房地产需求激增的态势还将持续一段时间。
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