自2021年下半年以来，房地产公司信用风险事件频发，恒大、融创等多家全国性房企爆雷。房企退市或在境外被提起清盘呈请的数量创历史新高，2024年1月29日，恒大被香港高等法院颁令清盘。房企大面积陷入流动性危机、债务危机并出险，对金融体系、实体经济和社会稳定均产生巨大的负面冲击。同时，房企债务链条复杂，对宏观经济外溢效应显着。虽然目前尚未出现陷入困境的全国性房企进入破产程序的案例，但地域性房企或者房地产项目公司重整的案件层出不穷。
由于房企重整本身涉及购房者、建设工程款债权人、抵押债权人等众多主体且权利冲突激烈，又涉及民生、稳定等复杂的社会问题和诸多前沿法律问题，房企重整案件的审理面临较多困难和挑战。
重整程序的启动
《公司破产法》对重整案件规定了较为宽松的受理条件，规定具备破产原因的公司可以适用重整制度，有此之虞尚有挽救价值的公司还可提前适用，以期为其提供早期拯救机制，提高重整成功率。但在司法实务中，由于困境房企的重整涉及“保交楼”、金融涉众引发的刑民交叉以及境内外重组的协调等诸多复杂问题，法院对重整程序的启动往往更为审慎。同时，对于具有“保交楼”任务的房企，地方政府的支持态度往往也成为法院受理审查时的重要考量因素。
境外重组与境内重整协同联动
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2010年前后，内地房企出现了赴港上市的高峰，多家头部房企均在港股上市。
特点是境外上市公司通过境内持股平台股权链条层层穿透，持有境内公司，但自身并不持有实体资产，且多是境外债务的承担主体；而内地公司则持有实体资产和房地产项目。
因此，出险的香港上市房企自身依法可以在香港等地启动境外的债务重组程序，而其持股的持有实体资产的内地公司法人则可以根据中国破产法启动重整程序。
对于内地与香港两地债务重组的协调安排，2021年5月14日，最高人民法院与香港政府签署了《对于内地与香港特别行政区法院相互认可和协助破产程序的会谈纪要》，建立了内地与香港破产程序认可与协助合作机制，实现境内重整与香港清盘程序、公司债务重组程序的协同联动。
因此，在香港上市的困境房企亦可探索境外债务重组程序与境内重整程序的联动机制，寻求整体风险化解的最优方案。当然，目前内地与香港破产互相认可与协助的案例有限，在此轮困境房企风险化解中到底能发挥多大作用，仍有待观察。
此外，由于香港上市房企与持有实体资产的内地公司互为独立法人，上市房企被香港高等法院颁令清盘并不会对其境内公司的经营和房地产项目的“保交楼”工作构成直接影响。
关联公司实质合并重整的适用
出险房企大多存在关联公司数量众多的特点，对于大规模的集团公司重整，实质合并有利于整体化解风险、提高效率。例如，2021年海南高级人民法院审理的海航集团等321家公司实质合并重整案件便取得良好的效果。
但近年来，最高人民法院对于实质合并破产适用的指导精神趋于谨慎，要求法院在判断是否适用实质合并破产时，应严格审查关联公司法人人格是否高度混同，是否严重损害债权人的公平清偿利益，以及区分关联公司成员财产成本是否过高等因素。
而全国性房企往往股权框架复杂、跨业务领域经营，其实体资产多存在于各项目公司、跨领域业务板块之间混同情况不明显等特点决定了跨板块大面积适用实质合并破产存在现实困难。
同时，房企各项目公司跨省跨市分布。由一家法院受理跨省关联公司的实质合并案，与目前国家对于地方政府切实承担“保交楼、稳民生”的属地责任的政策亦不相契合，难以建立有效的府院联动机制。
因此，对全国性的房企而言，整个集团公司适用实质合并破产程序存在较大难度，对符合条件的同一板块或者同一区域等特定范围的关联公司实施实质合并重整，可能是更为现实可行的选择。
此外，2023年4月20日，最高人民法院公布并施行《对于商品房消费者权利保护问题的批复》，规定在房企风险化解中，商品房消费者的房屋交付请求权或者购房款债权优先于建设工程价款优先权，而建设工程价款优先权优先于银行的抵押债权，以提振购房人信心，维护市场稳定。
因此，在房企重整案件中确定各类债权的清偿顺位时，除遵守《破产法》第一百一十叁条规定的清偿顺位外，还应按该司法解释的规定对商品房消费者和建设工程价款债权人进行特别优先保护。
许胜锋 是中伦律师事务所高级合伙人。他的联系方式是电+86 755 3325 6666或电邮xushengfeng@zhonglun.com
