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2025年7月的参议院选举对由自由民主党和公明党组成的执政联盟造成了严重打击。甚至有媒体评论这一结果反映出反全球化情绪已蔓延至日本，接下来，对外国人的敌意以及国家利益至上的情绪将笼罩国内。在此背景下，外国投资者有必要了解日本《对于审查与规范重要设施周边不动产及偏远岛屿领土不动产的利用的法律》（2021）（《重要土地调查法》）。

此法旨在避免外国资本购买或以其他方式获取日本土地用于不当用途的风险。本法补充规定要求政府在本法生效五年后（即2027年），对其实施情况进行检讨，并根据检讨结果采取必要措施。

法律目的与关键术语

《重要土地调查法》第一条规定，此法旨在保护日本领海和国家安全，为此目的，该法引入了若干重要概念，包括“指定监测区域”和“特殊监测区域”（详见下表）。

重要概念及相关规定：

如何查询监测区域

目前全国约有586个监测区域和特殊监测区域，可登录内阁府网站谤别蝉耻尘2.驳辞.箩辫上查询。登录网站后，勾选同意相关条款，网页将显示日本地图。放大任意位置，即可看到以蓝色标记的监测区域和以红色标记的特殊监测区域。尽管该网站仅提供日文界面，作者认为外国用户也能相对容易地浏览该地图。

政府可能会定期增减监测区域和特殊监测区域，因此建议来日本进行房地产交易的外国投资者定期查阅该网站，尤其是交易房地产项目土地或建筑面积在200平方米及以上的（因涉及下文所述的申报义务）。

监测区域

信息调查与收集。《重要土地调查法》第六条规定，政府须对监测区域内的不动产使用情况进行审查。第七条规定政府可要求相关主管部门提供该房地产使用人及相关方的姓名、地址、永久居住地（或国籍）、出生日期、联系方式及性别等信息。

第八条还规定政府可要求监测区域内不动产的使用人或相关方就该资产的使用情况提交报告或书面材料。未提交报告或书面材料，或提交虚假报告或材料的，根据第27条，最高可处以30万日元（约合2,035美元）罚款。

对监测区域内不动产使用人的建议与命令。据第九条1款，如政府发现监测区域内不动产的使用妨碍了重要设施或偏远岛屿的功能，或明显有此风险，政府可建议用户采取必要措施，防止不动产的使用妨碍上述功能。具体流程如下：

可能被视为妨碍正常功能的行为示例：

1. 1. 建造妨碍自卫队飞机起降或雷达运行的建筑物；
   2. 在领海基线附近进行土地改造，影响低潮线的保持。是否构成妨碍行为，将根据具体个案情况判断。

第九条2款规定，收到整改建议的用户无正当理由不采取措施的，政府可下达命令，要求其采取建议措施。第25条规定，违反整改命令的，最高可处以两年以下监禁或/并处以200万日元以下罚款。

特殊监测区域

签署买卖协议前申报义务。根据第13条1款的规定，不动产位于特殊监测区域内，且土地或建筑面积不小于200平方米的，买卖双方须在签署协议前，向首相事前申报下列事项（见下表）。注意，买卖双方均须履行事前申报义务。

上述第九条第2款的建议与命令措施和事前申报要求为政府开展下列调查提供了契机：

1. 1. 进行初步调查（第13条第4款）；
   2. 要求监测区域内不动产使用人或相关方提交报告或书面材料（第8条、第13条第5款）；
   3. 根据上述规定提出建议与命令。

如有必要，政府可建议或命令中止预期交易。未进行事前申报即签署买卖协议，或申报虚假信息的，最高可处以六个月以下监禁或100万日元以下罚款（第26条）。

处罚措施

具体处罚措施见下表。

根据第28条的规定，如公司代表、代理人、雇员或工作人员违反上述规定，个人违法者及其所代表的公司或个人均可能被处以罚款。