中国の不动产市场は、2022年以降、継続的な下落倾向にあり、投资额も贩売额も大幅に减少しています。土地のプレミアム率は过去10年间で最低ですが、竞売や売却に出されている土地区画の竞売不成立と撤退の合计率は、依然として高い水準にあります。
国家统计局が発表したデータによると、昨年、不动产开発会社が购入した土地の面积は、2021年比で53.4%减少しました。土地取引额は48.4%下落、住宅の新规着工面积は39.4%减少、商品住宅の贩売面积は24.3%缩小、そして开発投资は10%収缩しました。
このように悲観的な业界背景に対するシステミックなリスクを防ごうと、中央政府は、「住宅は住むためのものであり、投机の対象ではない」という原则を守りつつ、不动产市场を安定させるための一连の法律、规制、政策をさまざまなレベルで导入してきました。
これらの措置は各都市に合わせて异なり、开発、建设、投资、融资、贩売など多様な侧面を网罗し、坚実な住宅需要とグレードアップした住宅需要の双方をサポートして不动产业界の安定を促进することを目标にしています。
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土地の供给と开発の最前线で次々に実施されている政策は、「住宅の供给、人々の生活、社会の安定を保証する」市场志向を标榜しています。これらの政策は、不动产开発会社が直面するリスクに対処するため、市场経済化と法の支配を优先し、プロジェクトの円滑な完成と引き渡しを保証するものです。
最高人民法院、住宅都市农村建设部、中国人民银行が2022年1月に共同で公布した「プロジェクト建设のための商品住宅贩売前资金の使用を确保するための人民法院の保全?执行措置の规制に関する通达」は、贩売前资金の预託口座に関する保全?执行措置を実施する际には、比例原则を坚持し、诚実かつ理性的な执行を强化するよう求めています。
その目的は、建设会社に対する中间建设费の支払い遅延を防止することです。そうした遅延は、商品住宅プロジェクトの进行を妨げ、完成と引き渡しに悪影响を及ぼし、住宅购入者の権利と利益を损なう可能性があります。
その后、中国银行保険监督管理委员会は、「商业银行が発行する保証状による贩売前预託资金の代替に関连する业务についての通达」を出しました。この通达は、预託された贩売前资金の代替として、保証状を使用することを认めており、定评のある不动产开発会社がこれらの资金を効果的に活用することを可能にします。
さらに、上海、広东、四川、武汉、南京など、中国のいくつかの地域でも支援政策が导入されています。それらには、土地竞売に参加するための履行保証の有効な形态として要求保証を认めること、开発会社の信用実绩に基づいて売却前资金の预託枠を调整すること、流动性を向上させるために开発会社が所定の预託额以上の资金を引き出しての使用を认めること、などがあります。
一方、低迷する住宅贩売を押し上げるための各种政策では、规制缓和が大きく取り上げられています。これらは、住宅购入のコストとリスクを軽减しつつ、合理的な住宅需要を満たすことに重点を置いています。
2022年、人民银行と中国银行保険监督管理委员会は共同で、「初めての住宅购入に対する新规个人住宅ローンの金利政策の动的调整に関する、长期的メカニズムの确立に関する通达」を発表しました。これは适格都市における、初めての住宅购入者向けの商业用个人住宅ローンの金利フロアの段阶的引き下げを概説しています。
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また同年、财政部と国家税务総局は「既存住宅売却后の新规住宅购入支援に関する个人所得税政策に関する公告」を発表し、既存住宅を売却してから１年以内に市场で新筑住宅を购入した纳税者は、既存住宅に支払った个人所得税の全部、または一部の还付を受けることができるようになりました。还付金额は、新居の购入価格と既存住宅の売却価格の差额に基づいて决定されます。
2023年、自然资源部と中国银行保険监督管理委员会は共同で、人民と公司の便宜のために、不动产の「抵当権付譲渡」サービスを提供する协调努力を行う、という通达を発表しました。この通达は、抵当権付き不动产譲渡にプレミアムサービスを提供するための、部门间协力の必要性を强调しています。
最高人民法院の最新のガイダンスである「商品住宅购入者の権利保护に関する回答」は、住宅购入者の権利をさらに强化しています。これは、购入者が居住目的で商品住宅を购入し、住宅価格を全额支払った场合、购入者の物件引渡请求権が、建筑费、抵当権その他の请求権のいずれにも优先することを定めたものです。
さらに、地方自治体は、住宅ローンによる中古住宅の取引の许可、住宅购入の制限の缓和または解除、不动产业者の手数料の上限引き下げ、取り壊しや再定住の対象となる既存住宅に対する金銭补偿の补完である「住宅クーポン」政策の试験的実施など、さまざまな措置を実施してきました。
新开発モデル
投资と资金调达に関しては、不动产セクターの债务リスクを解决し、新たな开発モデルへの円滑な移行の促进に重点が置かれています。2022年、中国人民银行と中国银行保険监督管理委员会は共同で、「不动产市场の安定的かつ健全な発展のための金融支援の确保に関する通达」を発表しました。
これは、住宅供给を保証するための积极的な金融サービスを提供し、苦境にある开発会社が直面するリスクへの対処や、段阶的な财务管理政策の调整、住宅リースに対する金融支援の强化などにおいて协力する必要性を强调したものです。
発展改革委员会、中国証券监督管理委员会、中国証券投资基金业协会などいくつかの部门も、都市开発、建设、运営への民间资本の参加を促す文书を発表しました。
彼らはインフラ分野での不动产投资信託（搁贰滨罢）の试験的プログラムを推进し、搁贰滨罢の原资产の范囲を、手顷な価格の赁贷住宅や商业施设に拡大しています。こうした施策の目的は、投资の出口となる机会を创出することです。
河南省や安徽省などでは、定评のある开発会社が、资金调达のために债券を発行するのを支援したり、不良プロジェクトの惭&补尘辫;础を促进したりする地方政策も実施されています。これらの政策はまた、商业银行が不动产市场への融资支援を强化し、不动产救済资金を効果的に活用するよう促すことの重要性を强调しています。
2023年7月に国务院が採択した「メガシティおよびスーパーシティにおける、都市内村落の再开発の积极的かつ着実な推进に関する指导意见」によると、メガシティやスーパーシティにおける、都市内村落再开発の积极的かつ着実な推进は、人々の生活向上、内需拡大、质の高い都市発展のために极めて重要です。これは、潜在的消费とともに、内需を刺激するという明确なシグナルです。
さらに、その后の中国共产党中央委员会政治局（政治局）の会议では、需给が大きく変化した中国不动产市场の新たな状况に対応するため、各都市の特性に応じて不动产政策を最适化し、政策ツールキットを十分に活用すべきであることが初めて示されました。その目的は、住民の坚実な住宅需要と、より良い住宅への欲求に対して、より良く対応し、不动产市场の着実かつ健全な成长を后押しすることです。
政治局会议はまた、もっと手顷な価格の住宅を建设?提供する努力をすること、都市内村落の再开発や通常および紧急用の公共インフラの建设を强力に推进すること、各种の游休不动产の再生?改修を行うことを求めました。
さまざまなレベルにおいて、中央政府と地方自治体が、より高い水準の市场支援と、より多様な支援手段を备えた不动产施策を展开することが期待されます。
政策の进展
国家统计局が発表した2023年1月から6月までのデータによると、不动产市场の安定を図るこれらの多様な政策の実施により、全体的な下落倾向は缓やかになっています。
とは言え、不动产市场全般はまだ低水準にあり、市场の信頼感も完全には回復していません。
短期的には、不动产部门における债务リスクの防止と解决が、中心的な课题であることに変わりはありません。これにより、债务再编、破产更生、纷争解决、そしてこの机会を捉えての不动产会社への投资など、リーガルサービス市场にホットスポットやビジネスチャンスが生まれました。
一方、不动产业界の特性が「在库に基づいた开発、产业化、金融化」へと进化し続ける中、不动产市场は、困难な问题にもかかわらず、変革とグレードアップのプロセスをたどることでしょう。こうした移行には、成长痛が伴うかもしれませんが、业界の长期的発展にはそれが不可欠です。
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