含羞草社区

フィリピンにおける不动产の所有権は、トレンズ?システムと呼ばれる権原登録制度によって规律されています。この制度では、土地は政府が発行する権原証明书によって証明されるのです。この制度は、买主が登録された所有権を信頼できるようにすることで、法的确実性を高め、取引を円滑にすることを目的としています。

マナレセ夫妻対故フェレラス夫妻の遗产事件において、最高裁判所はこの制度が実务上どのように机能するかを示すとともに、より重要な点として、権原への依拠だけではもはや不十分となる场面を明确にしました。トレンズ?システムは、消极的に依拠する者を利するための制度ではありません。保护されるのは、漫然とした者ではなく、警戒を怠らない者なのです。

占有は善意の有偿取得者保护を打ち破る

本件は、もともとフェレラス夫妻が所有していた登録土地の一区画に関するものです。当该不动产はその后売却?移転され、最终的にマナレセ夫妻の手に渡りました。同夫妻は、有効かつ不利益となるような瑕疵のない権原に依拠していました。

マナレセ夫妻は、自らが「善意の有偿取得者」として保护されるべきであると主张しました。これは、瑕疵のない権原を善意で信頼して取得した买主を保护する法的地位です。

しかし、裁判所はこれを退け、重要な事情として当该不动产が売主以外の者によって占有されていた点を认定したのです。にもかかわらず买主は调査を行わず、その结果、善意の买主としての地位を失いました。裁判所は判例法理を改めて确认しました。すなわち、买主は原则として権原証明书に依拠できますが、合理的な者であれば売主の所有権に疑义を抱くような事情がある场合には、その限りではありません。

不动产取引における善意とは、纯粋に主観的な基準ではありません。状况に照らして慎重な买主であれば何をしたかによって测られます。これを怠ることは単なる见落としではなく、「善意の有偿取得者」に与えられる保护を否定する法的瑕疵となります。

トレンズ?システムの原则は慎重な注意义务を要请する

フィリピンのトレンズ?システムは、次の叁つの中核原则に基づいています。

1. 1. ミラー原则：権原証明书は所有権を反映し、原则としてそれに依拠できる。
   2. カーテン原则：买主は、権原に表示されている范囲を超えて过去の取引を调査する必要はない。
   3. 保険原则：登録された権原が后に欠陥であることが判明した场合、政府が里付ける保証基金により补偿が得られる可能性がある。

これらの原则は効率的な不动产取引を促进する一方で、过失を许容する免罪符ではありません。マナレセ事件の判决は、これらの保护は、买主が合理的に行动した场合にのみ适用されることを改めて确认しました。また、慎重な买主に注意を促す事情がある场合には、追加调査が求められるというフィリピン不动产法における长年のルールを再确认しています。

裁判所は、土地登録制度のデジタル化が进むことで、権原や记録の确认に関するアクセス性と効率性は高まるものの、この基本ルール自体が変更されるわけではないとも指摘した。

マナレセ事件：きれいな権原を超える注意义务

买主にとって、マナレセ事件はフィリピンの不动产取引に临む上での実务的示唆をいくつか提供しています。

1. 1. 権原は一応の証拠にすぎないと捉えること。権原は所有権を示す主要书类ですが、周辺事情が所有権に疑义を生じさせない场合に限り信頼できます。周辺事情に疑问がある场合、権原のみに依拠することは不十分です。
   2. 现地确认を法的に不可欠な手続きとして位置付けること。占有は些细な事情ではなく、法的なシグナルです。他人による目に见える占有は、権原に欠陥がある可能性を推定させる通知に等しいものです。これは调査が必要となります。これを无视する买主は、権原が外形上整っていても、取引を进めるなら自己责任ということになります。
   3. 法的?事実的デュー?ディリジェンスを统合すること。本件は、法的権原と事実上の占有が一致しなければならないことを示しています。投资家は、登记记録、纳税申告、技术资料が整合していること、そして现地の状况（居住?占有の有无、境界、利用状况）が记録と一致していることを确认すべきです。さらに、デュー?ディリジェンスを譲れない取引规律として制度化すべきです。本件はまた、书面审査と现地确认のギャップを埋めるために、适格な法务?技术アドバイザーを早期に関与させる重要性も强调しています。

注意义务がフィリピンの不动产取引を守る

不动产取引におけるデュー?ディリジェンスは、チェックリストではなく、行為规范になります。そこでは、书面上の権原、事実上の占有、规制遵守という3要素の整合性が求められます。これらのどれかが乖离する场合、その取引は法的に脆弱となります。

フィリピンの不动产取引において、権原は扉を开くかもしれない。しかし、その先に进んで成果をえるためには、より一层の注意深さが必要となります。

Nilo T Divina は、メトロ?マニラのDivinaLaw の創業者兼経営担当パートナー、 Ciselie Marie T Gamo-Sisayanは同パートナー、Angel Isah M Romero は同アソシエイトです。

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