不动产を取得する前の法的デューデリジェンスは、少なくともインドでは日本と同じかそれ以上に重要です。法的に非準拠の不动产が提供されることが多く、不动产の全国登録はありません。农地や部族の土地などの特定の资产は保护主义的法令によって规制されており、その违反は是正できず、资产の没収または解体につながる可能性があります。土地の大规模な取得では、农民が関与する更生と再定住の问题があるかもしれません。规制当局が追加の补偿金の支払いを决定した场合、买収者は予期しない金融负债に直面する可能性があります。沿岸规制区域、考古学および遗产地域での不动产の开発は、特别な规则によって管理されています。
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所有権のデューデリジェンスの范囲
所有権のデューデリジェンスの性质は、取得の目的によって异なります。ただし、次の事项は、所有権の调査に共通です。取得者は、资产の所有者と所有権が自由に譲渡可能かどうかを确认する必要があります。所有者が资产を所有しているかどうか、および所有権の証书が管理と制御の変更に何らかの制限を课しているかどうかを判断する必要があります。地役権、住宅ローン、手数料、リース、固定资产税の滞纳などの负担について质问があるはずです。不动产は诉讼または强制的な土地取得手続きの対象となる可能性があり、构造物は适切な环境许可の下で建设されていなければなりません。居住証明书が取得されていなければなりません。最后に、不动产は使用目的に适合している必要があります。
所有権のデューデリジェンスの実施方法
所有権の証书は、现在の所有者を确认するためだけでなく、所有権のルーツを30年前までさかのぼって追跡する必要があります。所有権のさまざまな移転を検讨し、竞合する権利を调べることが重要です。详细な要求は所有者に提供されるべきであり、所有権の元の証书の検査があるはずです。所有者が原本を保管している场合は、所有者が不动产を抵当に入れていないことを証明します。所有権証书との不一致があるかどうかを判断するために、収益记録を良く调べることが必要です。収益记録は、所有者の所有権と、その物件が自由保有権、部族保有権、または借地権保有かどうかの里付けを提供します。それらは地役権、债务、不动产税を含む未支払いの法定会费、天然水域の存在などを明らかにします。
取得予定者は、そのサブ地区内にある保証のサブレジストラ（厂搁翱）のオフィスで検索を行い、物件が贩売証书、赠答品、リース、住宅ローンを厂搁翱に强制的に登録可能にする必要があります。これらの証书は一般に公开されています。このような検索により、証书の信凭性が确认され、所有権の非公开の足跡が明らかになります。计画と承认の见直しがあるはずです。现地の物理的検査は通常、弁护士ではなくエンジニアリングおよび技术チームによって行われます。区画の问题を明らかにすることに加えて、现地访问では、敷地内に高圧送电线、公共道路、または水域が存在するかどうかが示されます。それは现地が空港、州または中央高速道路などにどれほど近いかを示します。これらの问题は、取得时に所有者と调整する必要があります。市の调査计画、区画証明书、环境クリアランス、建物の承认と许可の见直しは、所有権调査の不可欠な部分です。
商业、住宅、产业情报技术および滨罢対応サービスであるかどうかにかかわらず、使用目的に対する不动产の适合性を判断するのに役立ちます。占有証明书（翱颁）が発行された后、所有者はしばしば构造に无许可の変更を加えるため、占有証明书（翱颁）は技术チームによって吟味されるべきです。裁判所で进行中の诉讼の记録は公开されていません。ただし、高等裁判所、最高裁判所、および所有者名义の国内会社法廷での调査により、未解决の诉讼があるかどうかは明らかになります。次に、不动产所有者は、记録を作成するように要求されます。
公司総务省のポータルは、会社法の下で登録されなければならないため、公司による抵当の存在を明らかにします。新闻に掲载された通知には、了解覚书や家族の确执など、他の点では明らかでない问题があるかどうかが示されます。各取引は固有であり、方法论はそれに応じて调整する必要があります。包括的なデューデリジェンスは、不动产の取得に関连するリスクを軽减し、取引文书の起草に役立ちます。不动产に适用される要件に準拠しているかどうかを知ることは、意思决定者が取引を継続するかどうかを决定するのに役立ちます。
Alok Tewariは、Kochhar＆Coのシニアパートナーで、不動産業務の責任者です。
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